Проектирование зданий и сооружений: технические регламенты и проектная документация

1. Подготовка проектно-сметной документации

1.1 Важные моменты, которые необходимо учитывать при составлении проектной документации:

Проектная документация – основа будущего объекта капитального строительства. От её полноты, корректности и соответствия техническим регламентам зависит:

• безопасность зданий и сооружений;
• допуск к строительству и получение разрешения;
• успешное прохождение государственной экспертизы;
• соблюдение сроков и бюджета проекта;
• юридическая защита проектировщика и застройщика.

Ключевые принципы:

• Соблюдать требования Федерального закона №384-ФЗ: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” {КонсультантПлюс}
• Руководствоваться Градостроительным кодексом РФ (ст. 48–49): ГрК РФ {КонсультантПлюс};
• Оформлять проект в соответствии с Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 28.12.2024) “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” {КонсультантПлюс}.
• Обязательно указывать нормативные ссылки и технические обоснования.

1.2 Требования к проектно-сметной документации

Согласно ст. 48 ГрК РФ {КонсультантПлюс}, проектная документация включает текстовые, графические материалы и/или информационную модель, отражающую архитектурные, конструктивные и инженерные решения. Она должна обеспечивать:

• безопасную эксплуатацию объекта;
• проведение технического обслуживания и осмотров;
• сведения об эксплуатационных нагрузках;
• сведения о размещении скрытых элементов (электропроводка, трубопроводы и др.)

Определены случаи, когда на объекты капитального строительства не нужна рабочая документация. Новшество заработало с 20 апреля 2025 года: Постановление Правительства РФ от 12.04.2025 N 486 “Об установлении случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется подготовка рабочей документации” {КонсультантПлюс}

Если для постройки, реконструкции капитального объекта не надо получать разрешение на строительство либо проводить экспертизу проекта (результатов инженерных изысканий), то достаточно подготовить только проектную документацию. По общему правилу при возведении, реконструкции любых объектов капстроительства необходимо разрабатывать как проектную, так и рабочую документацию. Вместе с тем в ряде ситуаций это затягивает сроки выполнения работ.

Чтобы снизить финансовые и временные затраты для застройщиков отдельных объектов и сократить период инвестиционно-строительного цикла, правительство наделили полномочием определять случаи, когда рабочая документация не требуется.

Проект должен соответствовать:

• градостроительному плану земельного участка;
• заданию на проектирование;
• техническим условиям подключения к инженерным сетям;
• актуальным результатам инженерных изысканий;
• требованиям к энергоэффективности и доступности для инвалидов

Состав документации согласно Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 28.12.2024) “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” {КонсультантПлюс}:

• Пояснительная записка;
• Схема планировочной организации земельного участка;
• Архитектурные и конструктивные решения;
• Сведения об инженерных системах (ОВ, ВК, ЭМ и др.);
• Проект организации строительства;
• Смета и мероприятия по охране труда, пожарной и экологической безопасности

1.3 Порядок утверждения проектной документации

Проектную документацию по общему правилу утверждает застройщик или технический заказчик. Это происходит после получения положительного заключения экспертизы, если она обязательна

Утверждение подтверждается грифом на титульном листе, оформленным согласно “ГОСТ Р 21.101-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации” (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.06.2020 N 282-ст) {КонсультантПлюс}

Согласование проектной документации не требуется, за исключением проектной документации на объекты культурного наследия — подлежит обязательному согласованию с органами охраны наследия

1.4 Когда требуется проводить экспертизу документации

Экспертиза обязательна в большинстве случаев, в том числе при:

• новом строительстве;
• реконструкции;
• капремонте с бюджетным финансированием свыше 10 млн рублей

Не требуется экспертиза, если:

• объект ≤ 1500 кв. м, не выше 2 этажей, не предназначен для проживания или производства;
• осуществляется только капитальный ремонт (без изменений конструкций);
• предусмотрены иные исключения законом.

Виды экспертиз:

• Государственная (например, ФАУ «Главгосэкспертиза России»);
• Негосударственная (при наличии аккредитации);
• Историко-культурная — для объектов наследия;
• Экологическая — в случае строительства на особо охраняемых территориях

1.5 Как проводится государственная экспертиза

Порядок проведения установлен Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 (ред. от 28.12.2024) “О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий” {КонсультантПлюс}:

• Кто подаёт: застройщик, техзаказчик или их представитель.
• Куда подаётся: в федеральный орган, субъект РФ или учреждение (например, Главгосэкспертиза).
• Сроки: не более 42 рабочих дней (для простых объектов — 20 дней).
• Документы: проектная документация, задание на проектирование, инженерные изыскания, сметные расчёты и пр.

Экспертиза может сопровождаться внесением изменений в проект. Результат — положительное или отрицательное заключение, которое вносится в реестр. В случае отказа проект можно доработать и подать повторно либо обжаловать в суде.

Заключение

Таким образом, проектирование зданий и сооружений требует строгого соблюдения технических регламентов и нормативных документов. Ключевыми аспектами являются:

• тщательная подготовка проектной и сметной документации;
• корректное оформление технических параметров и ссылок на нормы;
• своевременное утверждение проекта и прохождение экспертизы.

Ошибки в этих этапах могут повлечь:

• отказ в строительстве,
• финансовые потери,
• срыв сроков реализации проекта,
• ответственность за нарушение законодательства о безопасности зданий и сооружений.

2. Как заключить договор подряда на выполнение проектных работ

Разработка проектной документации возможна только при наличии правильно оформленного договора подряда. Такой договор регламентируется Гражданским кодексом РФ (ст. 758–762) ст. 758 ГК РФ {КонсультантПлюс} и должен учитывать положения Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 28.12.2024) “О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию” {КонсультантПлюс}

2.1 Существенные условия договора

Для признания договора заключённым необходимо согласовать два ключевых условия:

• Предмет договора – разработка проектной и (или) рабочей документации на конкретный объект капитального строительства;
• Сроки выполнения работ – начальная и конечная дата выполнения проектных работ, при необходимости – календарный график с этапами

2.2 Предмет договора: что именно поручается проектировщику

Укажите:

• точное наименование объекта (например, «Административное здание»);
• перечень разделов, которые должен подготовить проектировщик, в соответствии с ПП РФ № 87 (пояснительная записка, архитектурные решения, инженерные системы и др.);
• ссылку на задание на проектирование и исходные данные — они определяют требования к техническим решениям и функциональности объекта

2.3 Исходные данные и задание на проектирование

В договоре следует:

• либо включить задание как приложение;
• либо поручить его подготовку проектировщику с последующим утверждением заказчиком.

Также заказчик обязан передать:

• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий;
• технические условия на подключение к сетям

2.4 Согласование документации и прохождение экспертизы

В договоре рекомендуется:

• указать, кто подаёт проект на экспертизу (заказчик, проектировщик, совместно);
• определить порядок и финансирование согласования (например, включить расходы в цену договора).

Если это не указано, по умолчанию стороны делают это совместно

2.5 Исключительные права на проект

Проектировщик может:

• сохранить за собой исключительные права и передать заказчику неисключительную лицензию;
• либо передать права полностью – тогда заказчик сможет свободно использовать и вносить изменения.

Если этот пункт не прописан, по умолчанию права переходят заказчику

2.6 Цена и порядок оплаты

Цена может быть:

• твердой – фиксируется сразу;
• приблизительной — с возможностью пересмотра при изменении объема работ.

Оплата может быть:

• авансом;
• по завершении;
• по этапам (согласно графику в приложении).

НДС должен быть учтен в цене либо прописан отдельно.

2.7 Сдача-приемка работ

Документация передаётся по двустороннему акту. Рекомендуется установить:

• сроки предоставления замечаний;
• срок на доработку;
• порядок поэтапной приемки (при сложных проектах).

Если документация не соответствует требованиям, заказчик вправе не принимать работу и потребовать доработку.

2.8 Ответственность сторон

Рекомендуется предусмотреть:

• пени за просрочку оплаты или выполнения работ;
• штраф за выявленные дефекты;
• ответственность за нарушение исключительных прав третьих лиц.

Пример: «Проектировщик уплачивает штраф в размере 2% от стоимости договора за каждый факт передачи документации, содержащей существенные недостатки, препятствующие прохождению экспертизы».

Заключение: договор подряда на проектные работы – это не просто формальность, а правовой инструмент, обеспечивающий:

• юридическую защиту сторон;
• чёткую фиксацию объёма и качества работ;
• успешную реализацию проекта в рамках требований законодательства.

Совет: используйте актуальные формы и стандарты (например, “ГОСТ Р 21.101-2020. Национальный стандарт Российской Федерации. Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации” (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 23.06.2020 N 282-ст) {КонсультантПлюс}, типовые формы Минстроя) и проверяйте, чтобы все положения договора соответствовали градостроительным и техническим регламентам.