Закупка капитального ремонта: разграничение Постановления N 615 и Закона N 44-ФЗ

03.08.2026 Кейсы

В российской контрактной системе существует два принципиально разных правовых режима для проведения закупок. Федеральный закон № 44-ФЗ является общим законом о госзакупках. Постановление Правительства РФ № 615 — это специальный нормативный акт, регулирующий исключительно сферу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД).

Все практические материалы, которые помогут изучить данный вопрос уже добавлены в подборку папки с документами в оболочке системы КонсультантПлюс!

Папки_Закупка капитального ремонта_ разграничение Постановления N 615 и Закона N 44-ФЗ Скачать

Путаница между этими актами (или игнорирование ПП 615) часто приводит к судебным спорам, административным штрафам и признанию закупок недействительными

Разграничение сфер применения

Ключевой принцип: Постановление N 615 и Закон N 44-ФЗ регулируют разные правоотношения и применяются разными субъектами.

Документ в системе: Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 N 615.

Применяется региональным оператором для привлечения подрядных организаций для выполнения:

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества МКД (п. 8 Положения): ремонт инженерных систем, крыш, фасадов, фундаментов и пр.;
Услуги строительного контроля (пп. «ж» п. 8);
Разработка проектной документации для капремонта;
Закупки у единственной подрядной организации (п. 193).

Для этих закупок действует процедура электронного аукциона с обязательным предварительным отбором и формированием реестра квалифицированных подрядных организаций. Участвовать в аукционе вправе только лица, включённые в реестр (п. 102 Положения N 615)

При этом Закон N 44-ФЗ применяется региональным оператором только для закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения собственных функций (хозяйственные нужды), а не для привлечения подрядчиков на капремонт МКД (Письмо Минстроя России от 05.04.2021 N 13510-МЕ/06).

Применяется государственными и муниципальными заказчиками для закупки работ по капремонту объектов капитального строительства, находящихся в государственной/муниципальной собственности, за счёт бюджетных средств (ч. 1 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 3 Закона N 44-ФЗ).

Суды единообразно указывают, что Постановление N 615 регулирует только порядок привлечения подрядчиков (процедуру закупки). При этом нормы Закона N 44-ФЗ и Правил N 783 не применяются ни к процедуре, ни к исполнению и расчётам по обязательствам из договоров капремонта.

Это означает, что:

Формулы расчёта неустоек из Правил N 1042 к Закону N 44-ФЗ не используются — применяется п. 232 Положения N 615 (1/130 ключевой ставки);
Правила списания неустоек (Правила N 783) не действуют;
Порядок приёмки, оплаты, изменения цены договора определяется Положением N 615 (п. 222 — изменение цены не более чем на 15%)

Порядок закупки по постановлению № 615

Этап 1. Определение субъекта и предмета закупки

Кто применяет: региональный оператор капитального ремонта (ч. 1.1 ст. 180 ЖК РФ).

Предмет: привлечение подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, а также закупка товаров (материалов, оборудования) для этих целей (ч. 2.1 ст. 182 ЖК РФ).

Этап 2. Формирование адресного перечня МКД

Убедитесь, что МКД включены в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта (ч. 6, 7 ст. 168 ЖК РФ).

Порядок подготовки и утверждения региональной программы, внесения изменений в неё устанавливается законом субъекта РФ (ч. 6 ст. 168 ЖК РФ).

В предмете договора о проведении капитального ремонта указывается адресный перечень МКД (абз. 4 п. 78.1 Положения, утв. ПП N 615).

Этап 3. Подготовка сметной документации

Подготовьте смету на капитальный ремонт на основании:

акта, утверждённого застройщиком (техническим заказчиком), содержащего перечень дефектов с указанием качественных и количественных характеристик;
задания на проектирование (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ).

При необходимости обеспечьте проверку достоверности сметной стоимости.

Этап 4. Формирование предмета закупки

Запрет на объединение: заказчик не вправе объединить в один предмет закупки и в один предмет договора:

оказание услуг и (или) выполнение работ по капремонту;
закупку товаров (материалов и оборудования) (абз. 4 п. 78.1 Положения, утв. ПП N 615).

Этап 5. Проверка подрядчика — включение в реестр квалифицированных подрядных организаций

Подрядная организация должна быть включена в реестр квалифицированных подрядных организаций и соответствовать установленным требованиям (п. 23, 195 Положения).

Обязательное требование: подрядчик должен являться членом СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капстроительства (ч. 3 ст. 182 ЖК РФ, ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Этап 6. Выбор способа закупки

Способ	Условия применения
Электронный аукцион	Основной способ привлечения подрядных организаций
Закупка у единственной подрядной организации	Допускается в исчерпывающем перечне случаев (п. 193 Положения); договор должен содержать расчёт и обоснование цены (п. 194 Положения)

Этап 7. Подготовка и размещение документации

Подготовьте проект договора о проведении капитального ремонта, включая:

адресный перечень МКД;
виды работ/услуг;
условия об авансировании (при необходимости);
условие о строительном контроле.

Разместите информацию о закупке в ЕИС (ч. 1.1 ст. 180 ЖК РФ).

Этап 8. Определение условий авансирования

При наличии в проекте договора условия о казначейском сопровождении или банковском сопровождении (п. 78(2) Положения, введён Постановлением Правительства РФ от 05.05.2022 N 813):

Цель аванса	Максимальный размер
Закупка товаров (материалов, оборудования) для выполнения работ — на основании документа о приёмке товаров подрядчиком	До 80% стоимости соответствующего вида работ (но не более стоимости товаров по документу)
В иных целях	До 50% стоимости соответствующего вида услуг/работ

Этап 9. Проведение электронного аукциона

Проведите аукцион в электронной форме в соответствии с разделами Положения, утв. ПП N 615.
Определите победителя по критерию наименьшей цены.
Заключите договор о проведении капитального ремонта с победителем аукциона.

Этап 10. Уведомление СРО

Подрядчик обязан уведомить свою СРО о заключённом договоре строительного подряда и о фактическом совокупном размере обязательств по договорам, заключённым с использованием конкурентных способов (п. 2, 3 Порядка, утв. Приказом Минстроя России от 27.10.2025 N 655/пр).

Этап 11. Исполнение договора и строительный контроль

Строительный контроль проводится в процессе капитального ремонта (ч. 1, 2 ст. 53 ГрК РФ):

лицом, осуществляющим строительство;
застройщиком, техническим заказчиком, региональным оператором либо привлечёнными ими лицами.

Субъект РФ вправе принять решение о проведении строительного контроля исполнительным органом или подведомственным учреждением.

Этап 12. Приёмка работ

Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания акта приёмки (п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Аналогичный срок ответственности установлен за качество поставленных товаров (ч. 2.1 ст. 182 ЖК РФ).

Этап 13. Изменение договора при изменении краткосрочного плана

При изменении краткосрочного плана реализации региональной программы по соглашению сторон из договора могут быть исключены работы в МКД, исключённых из краткосрочного плана, с пропорциональным изменением цены договора (абз. 4 п. 78.1 Положения, утв. ПП N 615).

Порядок закупки по закону № 44-ФЗ

Подготовительный этап:

Смета на капремонт — подготавливается на основании акта с перечнем дефектов и задания на проектирование (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ);
Проверка достоверности сметной стоимости — обязательна при стоимости свыше 10 млн руб. и определённых видах работ (п. 27(4), 27(5) Положения о госэкспертизе);
Описание объекта закупки — включает утверждённую проектную документацию или смету на капремонт (п. 8 ч. 1 ст. 33 Закона N 44-ФЗ);
НМЦК — определяется в специальном порядке для градостроительной сферы (Порядок N 841/пр).

Способы закупки:

Способ	Условия
Электронный аукцион	Выбор победителя только по цене; проводится быстрее конкурса
Электронный конкурс	Оценка по цене и квалификации участника
Электронный запрос котировок	НМЦК ≤ 10 млн руб. (п. 1 ч. 10 ст. 24 Закона N 44-ФЗ)
У единственного поставщика	До 600 тыс. руб. (п. 4 ч. 1 ст. 93); по п. 11 ч. 1 ст. 93 — учреждения УИС

Дополнительные требования к участникам

При НМЦК свыше установленных пороговых значений обязательно устанавливаются доптребования (ч. 2, 4 ст. 31 Закона N 44-ФЗ, позиция 10 раздела II Приложения к Постановлению Правительства РФ от 29.12.2021 N 2571):

опыт исполнения контракта/договора по капремонту объекта капстроительства;
цена выполненных работ — не менее 20% НМЦК;
подтверждение — исполненный контракт по Закону N 44-ФЗ или договор по Закону N 223-ФЗ и акт выполненных работ.

Членство в СРО

Участник должен быть членом СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капстроительства (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ), за исключением случаев, предусмотренных ч. 2.1, 2.2 ст. 52 ГрК РФ.

Принципиальное отличие договоров по ПП № 615 от контрактов по 44-ФЗ

Договоры, заключённые по Постановлению N 615, не являются контрактами или договорами по Закону N 44-ФЗ или Закону N 223-ФЗ. Следовательно:

они не принимаются в качестве подтверждающих документов при установлении доптребований к участникам закупок по 44-ФЗ (Письмо ФАС России от 16.05.2025 N ГР/45776/25);
на требования главы 2, раздела 1 главы 3, раздела 7 главы 3, ст. 103 Закона N 44-ФЗ на региональных операторов не распространяются.

Административная практика

Неправомерное установление доптребований

Письмо ФАС России от 17.04.2017 N ИА/25494/17 — установление дополнительных требований к участникам закупки работ по текущему ремонту (о наличии опыта по строительству, реконструкции, капитальному ремонту) неправомерно, поскольку текущий ремонт является самостоятельным видом работ.

Обоснованность доптребований при капремонте

Решение Ставропольского УФАС России от 26.03.2024 по делу N 026/06/106-620/2024 — жалоба на установление дополнительных требований о наличии опыта в капитальных ремонтах и преднамеренное завышение сметы признана необоснованной. Заказчик правомерно установил требования в соответствии с позицией 15 раздела II Приложения к Постановлению N 2571.

Непринятие договоров по ПП N 615 в качестве подтверждения опыта

Письмо ФАС России от 16.05.2025 N ГР/45776/25 — договоры по Постановлению N 615 не принимаются в качестве подтверждающих документов при закупках по Закону N 44-ФЗ и Закону N 223-ФЗ.

Несоблюдение описания объекта закупки

Решение Удмуртского УФАС России от 17.03.2025 по делу N 018/06/106-261/2025 — нарушение п. 5 ч. 1 ст. 42 Закона N 44-ФЗ: если объект закупки включён в КТРУ, описывать его следует в полном соответствии с каталогом. Жалоба признана обоснованной, выдано предписание.

Согласование дополнительных работ

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 22.12.2020 по делу N 306-ЭС20-9915 (А55-15811/2016) — если контрактом предусмотрено согласование допработ путём оформления дополнительного соглашения, их проведение не считается согласованным при его отсутствии, даже при наличии письменного согласия заказчика.

Нарушение антимонопольного законодательства при капремонте

Решение Томского УФАС России от 23.10.2014 по делу N 05-10/83-13 — нарушение ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции: муниципальным заданием учреждения не было установлено выполнение работ по капитальному ремонту, при этом для финансирования использовались субсидии на выполнение муниципального задания.

Краткая сравнительная таблица

Параметр	ПП N 615	Закон N 44-ФЗ
Заказчик	Региональный оператор	Госзаказчик, бюджетное учреждение
Объект	Общее имущество МКД	Объекты капстроительства
Основной способ	Электронный аукцион	Аукцион, конкурс, запрос котировок
Реестр подрядчиков	Реестр квалифицированных подрядных организаций	Не требуется (но нужно членство в СРО)
Источник финансирования	Фонд капремонта (взносы собственников)	Бюджетные средства
Контроль	ФАС (реестр недобросовестных подрядчиков по ПП N 615)	ФАС, казначейство, контрольные органы

Судебная практика

Позиция 1: Закон N 44-ФЗ не применяется к закупкам капремонта по п. 8 Положения N 615 — действует специальный порядок

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.12.2024 по делу N А33-14787/2023

Суть спора: Подрядчик взыскивал проценты за просрочку оплаты работ по капремонту, региональный оператор — встречную неустойку за просрочку выполнения работ. Стороны спорили о применимости Закона N 44-ФЗ и Правил N 783 к расчётам.
Позиция суда: «Закон N 44-ФЗ применяется региональным оператором только в части проведения закупок товаров, работ и услуг в целях выполнения функций самого регионального оператора, а привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах регламентируется нормами Постановления N 615. При этом положения Постановления N 615… в любом случае не позволяют применять нормы, установленные Законом N 44-ФЗ и Правил N 783, к исполнению и расчетам по обязательствам выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах.»
Мотивировка: Постановление N 615 определяет порядок привлечения подрядчиков через электронные аукционы с предварительным отбором, что является самостоятельным, отдельным от Закона N 44-ФЗ правовым режимом.
Итог: Решение первой инстанции изменено; нормы Закона N 44-ФЗ и Правил N 783 к расчётам не применены.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2024 N 05АП-3297/2024 по делу N А51-22794/2023

Суть спора: Региональный оператор взыскивал неустойку за просрочку выполнения работ по капремонту. Подрядчик оспаривал размер неустойки, ссылаясь на нормы Закона N 44-ФЗ.
Позиция суда: «К правоотношениям между истцом и ответчиком, вытекающим из ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, нормы Закона о контрактной системе применению не подлежат, в связи с чем примененный истцом размер пени, установленный в размере 1/130 действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от стоимости этапа работ является правомерным.»
Мотивировка: Неустойка установлена на основании п. 232 Постановления N 615, который содержит собственные правила расчёта, отличные от Закона N 44-ФЗ.
Итог: Требование удовлетворено в части; применён размер неустойки по Постановлению N 615.

Позиция 2: Уклонение от заключения договора по Положению N 615 — включение в реестр недобросовестных подрядных организаций, нормы Закона N 44-ФЗ по аналогии не применяются

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2024 N 11АП-1320/2024 по делу N А49-6960/2023
Суть спора: Подрядная организация оспаривала решение УФАС о включении в реестр недобросовестных подрядных организаций, ссылаясь на право направления протокола разногласий по аналогии с ч. 4, 5 ст. 51 Закона N 44-ФЗ.
Позиция суда: «Норма о неприменении Закона N 44-ФЗ является исключением и распространяется только на закупки, указанные в п. 8 и 193 Положения N 615… В силу этого отсутствуют основания применять по аналогии положения ч. 4, 5 ст. 51 Закона N 44-ФЗ… Согласно п. 198 Положения заключение договора о проведении капитального ремонта… является обязательным.»
Мотивировка: Специальное регулирование Положения N 615 обусловлено социальной направленностью закупок капремонта и устанавливает более жёсткие требования к участникам; аналогия закона не допускается.
Итог: В удовлетворении требования отказано; включение в реестр признано законным. Срок нахождения в реестре — 3 года (п. 266 Положения N 615).

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2024 N 11АП-6425/2024 по делу N А49-7749/2023

Суть спора: Аналогичный спор — общество оспаривало включение в реестр недобросовестных подрядных организаций.
Позиция суда: «Такое специальное регулирование рассматриваемых закупок обусловлено социальной направленностью предмета закупок, связанным с наиболее эффективным обеспечением капитального ремонта многоквартирных домов… Еще одним следствием этого является больший срок, по истечении которого исключается информация из соответствующего реестра, установлен пунктом 266 Положения N 615 (3 года), по сравнению со сроком установленного частью 9 статьи 104 Закона N 44-ФЗ.»
Мотивировка: Обязательность заключения договора (п. 198) и более длительный срок в реестре (3 года vs 2 года по Закону N 44-ФЗ) — следствие более строгого специального регулирования.
Итог: В удовлетворении отказано; включение в реестр правомерно.

Позиция 3: Торги и договоры, заключённые с нарушением Положения N 615, признаются недействительными

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2025 N Ф06-9426/2024 по делу N А12-16818/2024
Суть спора: Заместитель прокурора оспаривал торги и договоры на выполнение работ по капремонту МКД, поскольку подрядчик предоставил недостоверные сведения о наличии опыта при включении в реестр квалифицированных подрядных организаций.
Позиция суда: «…эффективное использование средств регионального оператора, сформированных за счет взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, и средств государственной поддержки… создание условий для своевременного и полного удовлетворения потребностей в оказании услуг и (или) выполнении работ с требуемыми показателями цены, качества и надежности…»
Мотивировка: Нарушение требований Положения N 615 при формировании реестра квалифицированных подрядных организаций привело к необоснованному допуску к торгам и победе ненадлежащего подрядчика, что нарушает принципы эффективности и прозрачности.
Итог: Торги и договоры признаны недействительными; применены последствия недействительности сделок.

Ответственность за игнорирование постановления № 615

а) Для подрядной организации:

Включение в реестр недобросовестных подрядных организаций (пп. 255–266 Положения N 615). Основания: уклонение от заключения договора, предоставление недостоверных сведений при предварительном отборе, ненадлежащее исполнение обязательств. Срок нахождения в реестре — 3 года (п. 266), что строже аналогичного реестра по Закону N 44-ФЗ (2 года). Включение в реестр фактически лишает подрядчика возможности участвовать в закупках капремонта по всей территории РФ.
Неустойка по п. 232 Положения N 615 — не менее 1/130 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки от стоимости этапа работ. Освобождение — только при непреодолимой силе или вине заказчика.
Обеспечение исполнения обязательств (пп. 205–207 Положения N 615): при снижении цены на 20% и более — двукратный размер обеспечения. Несоблюдение — невозможность заключить договор.

б) Для регионального оператора (заказчика):

Признание торгов и договоров недействительными по иску прокурора или заинтересованных лиц (ст. 449 ГК РФ) — как подтверждено практикой АС Поволжского округа по делу N А12-16818/2024.
Представления контрольных органов (Казначейство, прокуратура) об устранении нарушений с возможным привлечением к административной ответственности должностных лиц.
Административная ответственность по ст. 7.29, 7.30, 7.32 КоАП РФ (нарушение порядка определения подрядчика, нарушение порядка заключения/изменения договора). Хотя КоАП непосредственно ссылается на Закон N 44-ФЗ, контрольные органы квалифицируют нарушение Постановления N 615 как нарушение установленного порядка закупок, поскольку обязанность его применения вытекает из ст. 182 ЖК РФ.
Нецелевое или неэффективное использование средств фонда капремонта — Казначейство вправе вынести представление (как в деле N А04-9996/2022), поскольку источник финансирования — взносы собственников и средства государственной поддержки.